Pengertian Discounted Cash Flow (DCF)
Discounted Cash Flow (DCF) adalah teknik keuangan yang digunakan untuk menilai investasi dengan menganalisis arus kas masa depan dan mendiskontokannya kembali ke nilai sekarang (present value).
DCF biasanya digunakan dalam analisis keuangan dan investasi untuk menentukan nilai perusahaan, proyek, atau aset berdasarkan arus kas yang diharapkan yang dihasilkannya di masa depan.
Prinsip dasar DCF adalah bahwa satu rupiah yang diterima di masa depan bernilai kurang dari satu rupiah yang diterima hari ini, yang disebabkan oleh time value of money. Dengan kata lain, uang memiliki nilai waktu karena dapat diinvestasikan untuk mendapatkan pengembalian (return).
Tingkat pengembalian (rate of return) yang digunakan untuk mendiskontokan arus kas masa depan dikenal sebagai tingkat diskonto (discount rate), dan ini mencerminkan tingkat pengembalian yang dibutuhkan investor untuk investasi.
Cara Menghitung DCF
DCF (Discounted Cash Flow) adalah metode penilaian yang digunakan untuk memperkirakan nilai intrinsik suatu perusahaan berdasarkan proyeksi arus kas masa depan. Berikut langkah-langkah untuk cara menghitung discounted cash flow (DCF):
1. Perkirakan arus kas bebas perusahaan
Perkirakan arus kas bebas (free cash flow/FCF) yang diharapkan dihasilkan perusahaan selama periode waktu tertentu (biasanya 5–10 tahun). Arus kas (cash flow) ini dihitung dengan mengurangkan biaya operasional dan belanja modal dari pendapatan perusahaan.
2. Tentukan tingkat diskonto
Ini adalah tingkat pengembalian yang dibutuhkan investor untuk berinvestasi di perusahaan. Tingkat diskonto biasanya didasarkan pada risiko yang terkait dengan operasi perusahaan dan biaya modal.
3. Hitung present value dari setiap arus kas
Nilai sekarang (present value) adalah nilai arus kas masa depan dalam rupiah pada hari ini. Untuk menghitung nilai sekarang, Anda menggunakan tingkat diskonto dan jumlah tahun hingga arus kas diterima.
4. Tambahkan present value dari semua arus kas
Selanjutnya, jumlahkan nilai sekarang dari setiap arus kas untuk mendapatkan total present value dari arus kas perusahaan.
5. Kurangi utang bersih perusahaan
Kurangi utang bersih perusahaan dari total nilai sekarang arus kas perusahaan. Ini akan menghasilkan total nilai ekuitas perusahaan.
6. Bagilah dengan jumlah saham yang beredar
Langkah terakhir, bagilah nilai ekuitas dengan jumlah saham yang beredar untuk mendapatkan nilai intrinsik per saham.
Penting untuk dicatat bahwa DCF adalah metode penilaian yang kompleks yang memerlukan proyeksi dan asumsi yang akurat. Penting juga untuk diingat bahwa nilai intrinsik yang dihitung menggunakan DCF hanyalah perkiraan, dan nilai aktual perusahaan dapat berbeda karena berbagai faktor seperti kondisi pasar dan perubahan operasi perusahaan.
Rumus DCF
Berikut ini adalah tampilan rumus discounted cash flow beserta keterangannya:
DCF = [CF1 ÷ (1+r)^1] + [CF2 ÷ (1+r)^2] + … + [CFn ÷ (1+r)^n]
Keterangan:
- CF1, CF2, … CFn adalah arus kas yang diharapkan untuk setiap tahun selama periode perkiraan
- r adalah tingkat diskonto
- n adalah jumlah tahun dalam periode perkiraan
Contoh Soal Discounted Cash Flow
PT Moneynesia ingin mengajukan proposal kepada investor untuk mengembangkan proyek baru dan membutuhkan biaya modal (cost of capital) sebesar Rp200.000.000. Perusahaan mendanai proyek dengan utang (debt financing) dan ekuitas (equity financing), yang mana diperoleh WACC sebesar 10% per tahun. Proyek berlangsung selama 3 tahun dan diprediksi akan menghasilkan cash flow Rp100.000.000 per tahun. Hitunglah discounted cash flow (DCF):
Diketahui:
- CF1 = Rp100 juta; CF2 = Rp100 juta; dan CF3 = Rp100 juta
- r = 10% atau 0,1
- n = 3 tahun
Jawab:
- DCF = [100 juta ÷ (1 + 0,1)^1] + [100 juta / (1 + 0,1)^2] + [100 juta / (1 + 0,1)^3]
- DCF = [Rp90.909.090] + [Rp82.644.628] + [Rp75.131.480]
- DCF = Rp248.685.199
Jadi, discounted cash flow (DCF) dari proyek yang dibangun PT Moneynesia yaitu bernilai Rp248.685.199. Ini berarti net present value (NPV) yang dihasilkan sebesar Rp48.685.199, yang dihasilkan dari DCF (Rp248.685.199) dikurangi jumlah investasi awal (Rp200.000.000).
Interpretasi DCF
Semakin besar discounted cash flow (DCF) dibandingkan investasi awal, semakin menguntungkan proyek dan investasi yang diajukan. Ini berarti proposal investasi diterima atau sebaiknya dilaksanakan. Sebaliknya, DCF yang bernilai lebih kecil daripada investasi awal berarti proyek tersebut akan menghasilkan kerugian karena mampu menutupi semua biaya modal yang dikeluarkan sehingga proposal sebaiknya ditolak.
Analisis DCF
Analisis discounted cash flow (DCF) sangat dipengaruhi oleh tingkat diskonto dan estimasi cash flow di masa depan. Karena sifatnya yang berbasis asumsi, perhitungan DCF sering kali menjadi rumit khususnya untuk proyek yang bergerak di sektor yang sangat fluktuatif, seperti sektor teknologi yang bertumpu pada intangible assets. Dengan demikian, penggunaan DCF mungkin tidak cocok sehingga investor perlu mencari model perhitungan alternatif.
Sementara itu, DCF mungkin lebih ideal digunakan untuk proyek yang didasarkan pada tangible assets, seperti properti dan infrastruktur. Ini karena arus kas masa depan dari investasi di sektor ini relatif dapat diukur dan diprediksi dengan perhitungan matematis.
Jadi, analisis DCF sebaiknya mempertimbangkan jenis proyek dan investasi yang digarap, termasuk mengidentifikasi karakteristik industri dan risiko terkait, serta memperhitungkan dengan cermat terkait estimasi arus kas masa depan.
Cara Menggunakan DCF
Untuk menggunakan DCF, pertama-tama Anda harus terlebih dahulu meramalkan arus kas investasi di masa depan. Ini melibatkan estimasi jumlah dan waktu arus kas masa depan yang diharapkan dihasilkan oleh investasi.
Arus kas ini dapat mencakup pendapatan masa depan, biaya operasi, pajak, dan pengeluaran modal, di antara item lainnya. Anda kemudian harus mendiskontokan arus kas ini kembali ke nilai sekarang menggunakan tingkat diskonto. Jumlah arus kas diskonto mewakili perkiraan nilai intrinsik investasi.
Kelebihan DCF
Ada beberapa keuntungan menggunakan discounted cash flow (DCF) untuk menilai sebuah proyek dan investasi, yaitu sebagai berikut:
- Pertama, DCF berfokus pada ekonomi yang mendasari investasi dan memberikan ukuran nilai intrinsiknya, bukan hanya melihat harga pasarnya.
- Kedua, DCF memperhitungkan nilai waktu dari uang (time value of money), yang merupakan pertimbangan penting ketika mengevaluasi kelayakan investasi jangka panjang.
- Terakhir, DCF dapat digunakan untuk menilai berbagai jenis dan instrumen investasi, mulai dari saham dan obligasi hingga proyek real estat dan infrastruktur.
Kekurangan DCF
Namun, ada juga beberapa batasan atau kekurangan discounted cash flow (DCF), antara lain:
- Pertama, perhitungan DCF memiliki tantangan untuk bagaimana meramalkan arus kas masa depan secara akurat. Faktanya, ini benar-benar sulit diprediksi secara tepat karena tak seorang pun dapat memastikan masa depan. Beberapa faktor yang dapat memengaruhi DCF termasuk faktor ekonomi, pasar, dan bisnis.
- Kedua, DCF didasarkan pada asumsi bahwa tingkat diskonto yang digunakan untuk menghitung nilai sekarang dari arus kas tetap bersifat konstan dari waktu ke waktu, dan ini tidak selalu terjadi. Perubahan tingkat suku bunga, inflasi, dan faktor-faktor lainnya berdampak tingkat diskonto, yang pada gilirannya dapat memengaruhi perkiraan nilai investasi.
- Ketiga, DCF adalah metode ini sangat bergantung pada kualitas asumsi yang digunakan dalam analisis. Ini berarti bahwa hasil analisis DCF sangat sensitif terhadap perubahan asumsi utama, seperti tingkat diskonto atau tingkat pertumbuhan investasi yang diperkirakan. Akibatnya, DCF harus digunakan bersama dengan teknik penilaian lainnya untuk memberikan pandangan yang lebih komprehensif tentang nilai investasi.
- Terakhir, perhitungan DCF dapat menjadi rumit dan memakan waktu, terutama untuk investasi besar dan kompleks. Proses peramalan arus kas masa depan, memilih tingkat diskonto yang sesuai, dan mendiskontokan arus kas kembali ke present value memerlukan sumber daya dan keahlian yang signifikan.
Pandangan Akhir
Jadi, discounted cash flow atau DCF adalah metode penilaian untuk memperkirakan nilai intrinsik suatu proyek dan investasi berdasarkan proyeksi arus kas masa depan. DCF dapat digunakan untuk mengukur apakah suatu investasi atau proyek tertentu akan menghasilkan keuntungan atau justru kerugian.
DCF yang bernilai lebih besar daripada biaya modal menunjukkan bahwa proposal investasi akan menguntungkan. Sebaliknya, DCF yang lebih kecil daripada biaya modal menandakan proyek yang merugikan.
