Pilihan yang lebih baik atau menguntungkan antara ngontrak rumah dan KPR (Kredit Perumahan Rakyat) melibatkan pertimbangan keuangan yang kompleks. Jangan khawatir, kami akan membuat perhitungannya menjadi lebih sederhana dan mudah dipahami.
KPR vs Ngontrak
KPR vs ngontrak memang sering dibandingkan satu sama lain, dan orang-orang mempertimbangkan banyak aspek sebelum mengambil keputusan.
Berkaitan dengan pilihan ngontrak atau KPR, mari kita mulai dari memahami kelebihan dan kekurangannya:
1. Kelebihan dan Kekurangan Menyewa Rumah (Ngontrak)
Kelebihan:
- Fleksibilitas: Menyewa rumah memberikan fleksibilitas yang tinggi karena Anda tidak terikat pada kepemilikan fisik rumah.
- Perawatan dan Perbaikan: Biasanya, pemilik rumah bertanggung jawab atas perawatan dan perbaikan yang signifikan terkait dengan properti.
- Keterbatasan Risiko: Anda tidak terpapar risiko pasar properti yang mungkin tidak stabil.
- Peluang passive income: Jika Anda memiliki tabungan sebesar DP rumah, uang tersebut dapat dimanfaatkan untuk investasi di saham, reksa dana, dan instrumen lainnya. Ini berpotensi menghasilkan persentase passive income yang lebih besar daripada bisnis kos-kosan.
Kekurangan:
- Tidak Ada Kepemilikan: Uang sewa yang Anda bayarkan tidak membangun kepemilikan properti bagi Anda.
- Kenaikan Harga Sewa: Pemilik bisa menaikkan harga sewa kontrakan secara berkala, yang dapat mengakibatkan beban keuangan yang meningkat.
- Tidak Ada Pengembalian Investasi: Uang sewa yang Anda bayarkan tidak akan menghasilkan keuntungan investasi seperti yang bisa terjadi jika Anda memiliki rumah.
2. Kelebihan dan Kekurangan KPR
Kelebihan:
- Kepemilikan Properti: Melalui KPR, Anda akan memiliki properti setelah melunasi pinjaman.
- Investasi Jangka Panjang: Rumah dapat menjadi investasi jangka panjang dengan peningkatan nilai atau harga jual seiring waktu.
- Keamanan Tinggal: Anda memiliki kepastian tempat tinggal tanpa khawatir tentang kenaikan sewa atau pemilik yang memutuskan untuk menjual.
Kerugian:
- Kewajiban Keuangan Jangka Panjang: KPR mengikat Anda dalam kewajiban keuangan yang signifikan selama bertahun-tahun.
- Biaya Tambahan: KPR biasanya melibatkan biaya tambahan seperti bunga, asuransi, dan biaya administrasi.
- Risiko Nilai Properti: Nilai properti bisa turun, yang dapat memengaruhi kekayaan bersih Anda dan potensi keuntungan di masa depan.
Baca juga: Proses Pengajuan KPR Rumah Bekas
Simulasi Ngontrak vs KPR
Mari asumsikan dua skenario berikut ini:
- Biaya Ngontrak Rumah:
- Biaya sewa bulanan: IDR 2.000.000
- Durasi sewa: 10 tahun
Total biaya sewa selama 10 tahun: IDR 2.000.000 per bulan x 12 bulan x 10 tahun = IDR 240.000.000
- Harga rumah: IDR 1.000.000.000
- Uang muka (DP): 20% dari harga rumah = IDR 200.000.000
- Jangka waktu KPR: 20 tahun
- Tingkat bunga: 8% per tahun
Jumlah Pinjaman: IDR 1.000.000.000 – IDR 200.000.000 = IDR 800.000.000
Angsuran per bulan = IDR 7,5 juta
Total pembayaran cicilan selama 20 tahun = IDR 1,8 miliar
Baca juga: Proses Pengajuan KPR BTN
Analisis Ngontrak vs KPR: Mana yang Lebih Baik dan Menguntungkan?
Analisis Ketika Mengambil KPR
Saat ini, asumsikan kondisi keuangan Anda sebagai berikut:
- Gaji per bulan = Rp 13 juta
- Dana darurat = Rp 80 juta
- Cash atau tabungan di bank = Rp 240 juta
- Usia = maksimal 35 tahun
Dengan situasi finansial seperti ini, Anda sudah cukup memenuhi syarat untuk mengajukan KPR dengan limit kredit (plafon) Rp 1 miliar. Spesifikasi rumah Rp 1 miliar umumnya terdiri dari 3 – 5 kamar tidur (tergantung wilayah).
Untuk mengajukan KPR senilai Rp 1 miliar ini, Anda akan merogoh kocek Rp 200 juta sebagai DP dengan tenor 20 tahun dan angsuran Rp 7,5 juta per bulan. Maka, gaji bulanan Anda yang tersisa yaitu Rp 5,5 juta untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari. Apakah ini cukup atau tidak, tergantung gaya hidup Anda masing-masing.
Jadi, jika mengambil KPR, Anda akan membayar total IDR 1,8 miliar selama 20 tahun dengan nilai jual kepemilikan rumah saat ini sebesar Rp 1 miliar.
Dengan asumsi kenaikan harga rumah 2% per tahun, maka pada tahun ke-20, harga jual rumah Anda berkisar di angka Rp 1,4 miliar. Jika Anda memiliki rumah di pusat kota yang sangat strategis, persentase kenaikan harga properti mungkin bisa lebih tinggi.
Analisis Ketika Memilih Ngontrak Rumah
Sekarang, asumsikan Anda tidak mengambil KPR dan justru memilih ngontrak rumah dengan spesifikasi 3 kamar tidur dan biaya sewa Rp 2 juta per bulan. Anda berniat untuk menabung untuk beli rumah secara cash selama 10 tahun. Ini berarti Anda akan menyewa rumah selama 10 tahun.
Dengan asumsi situasi keuangan Anda sebagai berikut:
- Gaji per bulan = Rp 13 juta
- Dana darurat = 80 juta
- Cash yang tersedia di bank = Rp 240 juta
- Biaya hidup per bulan = Rp 5,5 juta (kebutuhan pokok) + Rp 2 juta (sewa rumah)
Maka, sisa gaji bersih Anda sekitar Rp 5,5 juta per bulan dengan tabungan tetap utuh sebesar Rp 240 juta.
Katakanlah Anda menginvestasikan semua tabungan Anda (Rp 240 juta) di instrumen keuangan seperti saham dan reksa dana dengan estimasi total persentase keuntungan (return) 10% per tahun. Maka, pada tahun ke-10, total tabungan Anda akan meningkat menjadi Rp 480 juta atau dua kali lipat lebih banyak dari modal awal.
Sementara itu, Anda juga masih memiliki sisa gaji Rp 5,5 juta per bulan. Jika ini semuanya Anda tabung di rekening bank selama 10 tahun secara konsisten, total tabungan Anda dari sisa gaji ini akan menjadi Rp 660 juta.
Ini tentu saja belum termasuk, misalnya, jika Anda mengalami kenaikan gaji setiap tahunnya atau menginvestasikan kembali sisa gaji ini, maka tentu saja total saldo akhir Anda akan jauh lebih besar.
Sekarang, katakanlah pada tahun ke-10 Anda memiliki saldo Rp 480 juta + Rp 660 juta = Rp 1,14 miliar. Ini berarti pada tahun ke-10, Anda sudah mampu membeli rumah secara tunai dengan spesifikasi yang relevan.
Simpulan: Keputusan Akhir
Jadi, jika kondisi keuangan Anda saat ini seperti yang diasumsikan, maka ngontrak rumah jauh lebih menguntungkan daripada KPR.
Namun, tantangannya yaitu Anda harus bersabar, menekan ego, konsisten menabung, dan mengatur keuangan dengan tepat. Selain itu, Anda juga mesti cermat dalam berinvestasi dan mampu mengelola risiko secara efektif.
Jika Anda memiliki gaji dan penghasilan kurang dari yang diasumsikan (Rp 13 juta), otomatis Anda juga harus menyesuaikan diri dengan syarat pengajuan KPR. Plafon atau limit kredit akan menurun sehingga spesifikasi rumah KPR yang Anda pilih akan lebih rendah. Jika gaji Anda Rp 7 juta, Anda mungkin hanya bisa KPR pada harga rumah maksimal Rp 500 jutaan.
Selain itu, perlu diperhatikan juga bahwa simulasi perhitungan ngontrak vs KPR ini hanya mencakup aspek keuangan dan tidak memperhitungkan faktor-faktor seperti inflasi, kenaikan nilai properti, biaya-biaya tambahan, atau manfaat keuangan lainnya yang terkait.
Pada akhirnya, keputusan ngontrak atau KPR tergantung pada kondisi finansial, tujuan, dan preferensi Anda masing-masing. Setidaknya, simulasi perbandingan ngontrak vs KPR ini memberikan wawasan berharga kepada Anda sehingga Anda diharapkan dapat mengambil keputusan lebih rasional.
